Annuitätendarlehen
Darlehensarten · auch: Annuität, Annuitätenkredit, Ratenkredit Immobilie
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Zinsbindung jeden Monat exakt dieselbe Rate – nur die Zusammensetzung aus Zins und Tilgung verschiebt sich.
Die Rate bleibt gleich, weil sich Zins- und Tilgungsanteil gegenläufig verändern. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, damit sinkt auch der Zinsanteil der nächsten Rate – und weil die Rate insgesamt konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil. Dieser Effekt beschleunigt sich über die Laufzeit. Rund 85 Prozent aller privaten Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen.
Bei 296.800 € Darlehen, 4,00 % Sollzins und 2,5 % Anfangstilgung beträgt die Rate 1.607,67 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 989 € auf Zinsen und 618 € auf Tilgung. Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis deutlich zugunsten der Tilgung verschoben.
Verwandt: Anfangstilgung · Sollzinsbindung · Restschuld · Volltilgerdarlehen
Annuität
Zins & Tilgung · auch: Jahresleistung, Kapitaldienst
Die Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung, die Sie pro Jahr zahlen – die Monatsrate ist schlicht ein Zwölftel davon.
Banken rechnen historisch in Jahresbeträgen. Die Annuität errechnet sich aus Darlehenssumme mal der Summe von Sollzins und Anfangstilgung. Deshalb hängt Ihre Rate an genau zwei Stellschrauben: dem Zins, den Sie nur bedingt beeinflussen können, und der Tilgung, die Sie frei wählen.
300.000 € × (4,00 % + 2,00 %) = 18.000 € Annuität pro Jahr = 1.500,00 € im Monat.
Verwandt: Annuitätendarlehen · Anfangstilgung · Kapitaldienstfähigkeit
Anfangstilgung
Zins & Tilgung · auch: Tilgungssatz, anfängliche Tilgung, Tilgung Prozent
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen – sie entscheidet darüber, wie lange Sie Schulden haben.
Sie ist die wichtigste Stellschraube, die Sie selbst in der Hand haben. Eine höhere Anfangstilgung erhöht die Monatsrate, verkürzt aber die Laufzeit überproportional und spart erhebliche Zinskosten. Banken verlangen heute meist mindestens 2 Prozent. Wer zum Renteneintritt schuldenfrei sein möchte, rechnet rückwärts: Verbleibende Jahre bis zur Rente bestimmen die nötige Tilgung, nicht umgekehrt.
Bei 4,00 % Sollzins dauert die vollständige Rückzahlung mit 2 % Anfangstilgung rund 28 Jahre, mit 3 % nur noch rund 21 Jahre. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung spart hier rund 6 Jahre und bei 300.000 € Darlehen rund 50.000 € an Zinsen.
Verwandt: Annuitätendarlehen · Tilgung · Tilgungssatzwechsel · Sondertilgung
Tilgung
Zins & Tilgung · auch: Rückzahlung, Kapitaldienst Tilgungsanteil
Tilgung ist der Teil Ihrer Rate, der tatsächlich die Schuld reduziert – alles andere sind Zinsen und damit reine Kosten.
Nur der getilgte Betrag baut Vermögen auf. In den ersten Jahren einer Finanzierung ist der Tilgungsanteil klein, weil die Restschuld und damit der Zinsanteil noch hoch sind. Wer das versteht, versteht auch, warum eine Sondertilgung in den ersten Jahren ungleich mehr bewirkt als in den letzten.
Verwandt: Anfangstilgung · Sondertilgung · Restschuld
Sollzins
Zins & Tilgung · auch: Nominalzins, Zinssatz, Darlehenszins
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf Ihr Darlehen – ohne Nebenkosten, Gebühren und Verrechnungsmodalitäten.
Der Sollzins ist die Rechengröße für Ihre Rate, aber nicht der Maßstab für den Vergleich zweier Angebote. Dafür ist der Effektivzins da. Der frühere Begriff Nominalzins wurde durch die Preisangabenverordnung abgelöst und ist rechtlich überholt.
Verwandt: Effektivzins · Sollzinsbindung
Effektivzins
Zins & Tilgung · auch: effektiver Jahreszins, Effektivzinssatz, PAngV-Zins
Der Effektivzins ist die einzige Zahl, mit der Sie zwei Finanzierungsangebote seriös vergleichen können – er enthält neben dem Sollzins alle preisbestimmenden Kosten.
Nach der Preisangabenverordnung müssen darin unter anderem Bearbeitungsentgelte, ein etwaiges Disagio, der Auszahlungskurs und der Verrechnungszeitpunkt der Tilgung enthalten sein. Nicht enthalten sind Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren, Schätzkosten und die Kosten der Grundschuldbestellung. Zwei Angebote mit identischem Sollzins können deshalb unterschiedliche Effektivzinsen haben.
Die Zehnjahreskondition liegt aktuell bei 4,00 % Sollzins und 4,10 % Effektivzins — 0,10 Punkte Abstand. Der Abstand ist die eigentliche Information: Er zeigt, wie viel an Nebenkosten in der Kondition steckt. Zwei Angebote mit identischen 4,00 % Sollzins können bei 4,10 % und 4,27 % Effektivzins liegen. Auf 300.000 € über zehn Jahre sind 0,17 Punkte rund 5.100 € Unterschied — bei gleicher Rate, weil die Rate am Sollzins hängt und der Unterschied in den Nebenkosten steckt.
Verwandt: Sollzins · Disagio · Bereitstellungszinsen · ESIS-Merkblatt
Sollzinsbindung
Zins & Tilgung · auch: Zinsbindung, Zinsbindungsfrist, Zinsfestschreibung
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den Ihr Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist – danach wird neu verhandelt, egal wie hoch die Zinsen dann stehen.
Übliche Bindungen sind 5, 10, 15, 20 und 30 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zins – Sie kaufen sich Sicherheit. Die Wahl ist keine Zinswette, sondern eine Risikoentscheidung: Entscheidend ist, ob Sie einen deutlich höheren Anschlusszins verkraften könnten. Wer das verneint, sollte lang binden, auch wenn es heute mehr kostet.
Wie weit die Zinsen zwischen fünf und dreißig Jahren Bindung auseinanderliegen, zeigt die Konditionstabelle unter Bauzinsen aktuell – dort steht der jeweils gültige Stand.
Verwandt: Restschuld · Anschlussfinanzierung · Forward-Darlehen · Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB
Restschuld
Anschlussfinanzierung · auch: Restdarlehen, offene Darlehenssumme, Restschuldbindung
Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende Ihrer Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss – bei den meisten Finanzierungen ist das der größte Teil der ursprünglichen Summe.
Die Restschuld überrascht viele Kreditnehmer, weil sie nach zehn Jahren Zahlung deutlich höher liegt als erwartet. Der Grund ist der anfangs hohe Zinsanteil. Die Restschuld ist der Betrag, für den Sie zum Ablauf der Bindung ein neues Zinsrisiko tragen – und damit die Zahl, die über Ihre Anschlussfinanzierung entscheidet.
Bei 296.800 € Darlehen, 4,00 % Sollzins und 2,5 % Anfangstilgung beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch 205.751 €. In diesen zehn Jahren wurden 101.871 € an Zinsen gezahlt.
Verwandt: Sollzinsbindung · Anschlussfinanzierung · Prolongation · Forward-Darlehen
Beleihungsauslauf
Sicherheiten & Bewertung · auch: Beleihungsquote, Loan to Value, LTV
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis Ihres Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie – er beeinflusst Ihren Zinssatz stärker als fast jeder andere Faktor, den Sie steuern können.
Banken staffeln ihre Konditionen nach Auslaufklassen, üblicherweise bis 60 %, bis 80 %, bis 90 % und darüber. Zwischen 60 % und 90 % Beleihung liegen je nach Bank 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte. Über 90 % wird es deutlich teurer, über 100 % finanzieren nur noch wenige Häuser. Wichtig: Gerechnet wird gegen den Beleihungswert, nicht gegen den Kaufpreis – und der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis.
Kaufpreis 320.000 €, Kaufnebenkosten 10,6 %, Eigenkapital 60.000 € ergibt ein Darlehen von 293.920 €. Bezogen auf den Kaufpreis sind das 91,9 % – bezogen auf den Beleihungswert, mit dem die Bank rechnet, sind es 102,1 %, wenn sie 10 % Abschlag ansetzt (288.000 €). Maßgeblich ist die zweite Zahl. Um in die Klasse bis 90 % zu kommen, wären rund 94.700 € Eigenkapital nötig, nicht 60.000 €.
Verwandt: Beleihungswert · Beleihungsgrenze · Eigenkapital · Vollfinanzierung
Beleihungswert
Sicherheiten & Bewertung · auch: Beleihungswertermittlung, Bankwert, Sicherheitenwert
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank Ihrer Immobilie dauerhaft und krisenfest zutraut – er liegt fast immer unter dem Kaufpreis.
Während der Verkehrswert den heute erzielbaren Marktpreis abbildet, fragt der Beleihungswert: Was ließe sich in einem schwachen Markt jederzeit erlösen? Banken ziehen dafür einen Sicherheitsabschlag ab, typischerweise 10 bis 20 Prozent. Objektart und Lage wirken sich stark aus – standardisierte, gut wiederverkäufliche Objekte werden großzügiger bewertet als Sonderimmobilien.
Ein Plattenbaubestand in Halle-Neustadt wird von Banken deutlich konservativer bewertet als ein saniertes Gründerzeithaus im Paulusviertel. Das kann den Beleihungsauslauf um bis zu 10 Prozentpunkte verschieben – bei identischem Kaufpreis.
Verwandt: Beleihungsauslauf · Verkehrswert · Beleihungsgrenze
Verkehrswert
Sicherheiten & Bewertung · auch: Marktwert, Immobilienwert, §194 BauGB
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre – definiert in §194 BauGB.
Er ist eine Marktgröße, kein Bankwert. Ermittelt wird er über Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen und Zugewinnausgleich ist der Verkehrswert die maßgebliche Zahl – nicht der Beleihungswert und nicht der Angebotspreis.
Verwandt: Beleihungswert · Beleihungsauslauf
Beleihungsgrenze
Sicherheiten & Bewertung · auch: Realkreditgrenze, 60-Prozent-Grenze, Pfandbriefgrenze
Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank besonders günstig finanzieren darf – für Realkredite liegt sie bei 60 Prozent.
Der Hintergrund ist regulatorisch: Nur bis 60 Prozent des Beleihungswerts dürfen Darlehen zur Deckung von Pfandbriefen herangezogen werden. Darüber hinaus gewährte Beträge sind für die Bank teurer zu refinanzieren – das gibt sie über höhere Zinsen weiter. Deshalb der spürbare Konditionssprung an dieser Schwelle.
Verwandt: Beleihungswert · Beleihungsauslauf
Eigenkapital
Eigenkapital & Kosten · auch: Eigenmittel, Eigenanteil, Muskelhypothek
Als Eigenkapital zählt alles, was Sie ohne neuen Kredit in die Finanzierung einbringen können – als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten daraus gedeckt sein.
Dazu gehören Guthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, Darlehen von Angehörigen mit klarer Vereinbarung sowie bereits vorhandenes Grundstück. Auch Eigenleistungen am Bau werden von manchen Banken als Muskelhypothek anerkannt, allerdings gedeckelt und nur mit realistischem Nachweis. Jeder zusätzlich eingebrachte Euro senkt den Beleihungsauslauf – und damit potenziell den Zins.
In Sachsen-Anhalt betragen die Kaufnebenkosten rund 11 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 320.000 € Kaufpreis sind das etwa 36.000 bis 48.000 € – dieser Betrag sollte als Minimum vorhanden sein.
Verwandt: Kaufnebenkosten · Beleihungsauslauf · Vollfinanzierung
Kaufnebenkosten
Eigenkapital & Kosten · auch: Erwerbsnebenkosten, Nebenkosten Hauskauf, Kaufnebenkosten berechnen
Kaufnebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen – in Sachsen-Anhalt 7,0 Prozent ohne und rund 10,6 Prozent mit Maklercourtage.
Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit, weil ihnen kein Sachwert gegenübersteht – sie müssen aus Eigenkapital kommen.
Sachsen-Anhalt: 5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 2,0 % Notar und Grundbuch, zusammen 7,0 %. Mit einer hälftig geteilten Maklercourtage von 3,57 % sind es 10,57 %. Sachsen: 5,5 % Grunderwerbsteuer. Bei 320.000 € Kaufpreis in Sachsen-Anhalt entstehen ohne Makler 22.400 €, mit Makler rund 33.800 €.
Verwandt: Grunderwerbsteuer · Eigenkapital · Notar- und Grundbuchkosten
Grunderwerbsteuer
Eigenkapital & Kosten · auch: GrESt, Grunderwerbssteuer, Grundsteuer beim Kauf
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Immobilienkauf an und beträgt in Sachsen-Anhalt 5,0 Prozent, in Sachsen 5,5 Prozent des Kaufpreises.
Der Satz wird von jedem Bundesland selbst festgelegt und reicht bundesweit von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg und Schleswig-Holstein. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – die erst nach Zahlung erteilt wird – erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Markise kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage.
320.000 € Kaufpreis in Sachsen-Anhalt: 16.000 € Grunderwerbsteuer. Derselbe Kauf in Leipzig (Sachsen): 17.600 €.
Verwandt: Kaufnebenkosten · Notar- und Grundbuchkosten
Notar- und Grundbuchkosten
Eigenkapital & Kosten · auch: Notargebühren, Grundbuchkosten, Beurkundungskosten
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Die Höhe ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellung und die Eintragungen im Grundbuch. Ein Notarvergleich lohnt sich nicht – die Sätze sind bundesweit identisch.
Verwandt: Kaufnebenkosten · Grundschuld · Grundbuch
Anschlussfinanzierung
Anschlussfinanzierung · auch: Nachfinanzierung, Anschlussdarlehen, Folgefinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Neufinanzierung Ihrer Restschuld, wenn die erste Zinsbindung ausläuft – sie ist der Moment, in dem die meisten Kreditnehmer Geld verschenken.
Sie haben drei Wege: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein vorab abgeschlossenes Forward-Darlehen. Bis 2031 werden in Deutschland rund 555 Milliarden Euro an Anschlussfinanzierungen neu verhandelt. Etwa 42 Prozent der Kunden entscheiden nach dem Zinssatz, 33 Prozent bleiben aus Gewohnheit bei ihrer Bank – diese Gewohnheit ist oft teuer.
Eine 2016 zu 1,85 % abgeschlossene Finanzierung mit 300.000 € Restschuld verteuert sich bei Verlängerung zum heutigen Zehnjahreszins von 4,00 % um rund 538 € im Monat — allein durch den Zinsanteil. Wer diesen Sprung Jahre vorher kennt, kann Sondertilgungen oder eine Ratenanpassung vorbereiten.
Verwandt: Prolongation · Umschuldung · Forward-Darlehen · Restschuld
Prolongation
Anschlussfinanzierung · auch: Verlängerung, Darlehensverlängerung, Prolongationsangebot
Die Prolongation ist die Verlängerung Ihres Darlehens bei derselben Bank – bequem, aber selten die günstigste Variante.
Die Bank meldet sich in der Regel drei bis sechs Monate vor Ablauf mit einem Angebot. Weil kein Wettbewerb sichtbar ist und kein Grundbuchwechsel nötig wäre, sind Prolongationsangebote häufig schlechter als der Marktdurchschnitt. Der Vergleich kostet Sie nichts – das Angebot der Hausbank ist erst dann gut, wenn es einen Marktvergleich bestanden hat.
Bei 234.000 € Restschuld und zwei Prozent Tilgung kostet eine Kondition von 4,38 % monatlich 1.244,10 €, eine von 4,00 % dagegen 1.170,00 €. Das sind 74,10 € im Monat — und über zehn Jahre rund 8.900 € mehr Zinsen. Knapp vier Zehntel Prozentpunkte, wie sie zwischen einem Prolongationsangebot und einer Umschuldung regelmäßig liegen.
Verwandt: Anschlussfinanzierung · Umschuldung · Restschuld
Umschuldung
Anschlussfinanzierung · auch: Bankwechsel, Ablösung, Darlehen umschulden
Bei der Umschuldung lösen Sie Ihr Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab und finanzieren die Restschuld bei einer anderen Bank – die Wechselkosten sind niedriger, als die meisten annehmen.
Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, weil die Zinsbindung regulär endet. Die einzigen echten Kosten sind Grundbuchgebühren für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld – je nach Darlehenshöhe meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Viele Banken übernehmen diese Kosten sogar. Bereits ein Zinsvorteil von 0,15 Prozentpunkten rechtfertigt den Wechsel in aller Regel.
Bei 200.000 € Restschuld und 15 Jahren Restlaufzeit bedeuten 0,3 Prozentpunkte Zinsvorteil rund 7.000 € Ersparnis – dem stehen Wechselkosten von wenigen hundert Euro gegenüber.
Verwandt: Anschlussfinanzierung · Prolongation · Grundschuld · Vorfälligkeitsentschädigung
Forward-Darlehen
Anschlussfinanzierung · auch: Forwarddarlehen, Vorratsdarlehen, Zinssicherung
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heute den aktuellen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren beginnt.
Der Vertrag wird sofort geschlossen, die Auszahlung erfolgt erst zum Ablauf der bestehenden Zinsbindung. Für diese Wartezeit berechnet die Bank einen Aufschlag, typischerweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Ein Forward-Darlehen ist eine feste Verpflichtung: Sinken die Zinsen bis zum Abruf, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz. Es ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Zinswette.
36 Monate Vorlaufzeit bei 0,02 Prozentpunkten je Monat bedeuten einen Aufschlag von 0,72 Prozentpunkten. Bei einem Basiszins von 4,00 % läge der gesicherte Zins damit bei rund 4,72 %.
Verwandt: Anschlussfinanzierung · Sollzinsbindung · Restschuld
Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB
Recht & Ablauf · auch: §489 BGB, Sonderkündigungsrecht 10 Jahre, Kündigungsrecht Baufinanzierung
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei 15- oder 20-jähriger Zinsbindung.
Dieses Recht ist gesetzlich zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Es macht lange Zinsbindungen deutlich attraktiver als oft angenommen: Sie sichern sich zwanzig Jahre gegen steigende Zinsen ab, bleiben aber nach zehn Jahren frei, falls die Zinsen fallen. Die Frist beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht mit dem Vertragsschluss.
Vollauszahlung im März 2019, Zinsbindung bis 2039. Ab März 2029 dürfen Sie kündigen, wirksam wird die Kündigung sechs Monate später, also im September 2029.
Verwandt: Sollzinsbindung · Vorfälligkeitsentschädigung · Umschuldung
Vorfälligkeitsentschädigung
Recht & Ablauf · auch: VFE, Vorfälligkeitszins, Ablösegebühr
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank verlangt, wenn Sie Ihr Darlehen innerhalb der Zinsbindung vorzeitig ablösen – sie kann fünfstellig ausfallen.
Sie entschädigt die Bank für entgangene Zinsen. Fällig wird sie typischerweise beim Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung. Nicht fällig wird sie bei regulärem Ablauf der Bindung, bei Kündigung nach §489 BGB und bei vertraglich vereinbarten Sondertilgungen. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag entfällt sie unter Umständen ebenfalls – eine Prüfung lohnt sich bei hohen Beträgen.
Bei 200.000 € Restschuld, 4,00 % Sollzins und noch fünf Jahren Zinsbindung ergibt die Barwertmethode rund 10.300 € Vorfälligkeitsentschädigung — etwa 5 % der Restschuld. Angerechnet ist dabei ein Sondertilgungsrecht von fünf Prozent pro Jahr, das den Schaden der Bank mindert. Ohne dieses Recht wäre der Betrag deutlich höher.
Verwandt: Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB · Umschuldung · Sondertilgung
Sondertilgung
Zins & Tilgung · auch: Sondertilgungsrecht, außerplanmäßige Tilgung, Extra-Tilgung
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, die direkt die Restschuld senkt – üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos.
Vereinbaren Sie das Recht im Vertrag, auch wenn Sie heute nicht wissen, ob Sie es nutzen werden. Es kostet in der Regel nichts oder einen minimalen Zinsaufschlag. Höhere Sondertilgungsrechte von 10 Prozent kosten meist einen kleinen Aufschlag. Wichtig ist die Wirkung: Weil eine Sondertilgung die Restschuld sofort senkt, wirkt sie in den ersten Jahren am stärksten – dort ist der Zinsanteil der laufenden Rate am höchsten.
Eine Sondertilgung von 10.000 € im dritten Jahr einer Finanzierung zu 4,00 % spart über die Restlaufzeit deutlich mehr Zinsen als dieselbe Zahlung im fünfzehnten Jahr.
Verwandt: Tilgung · Anfangstilgung · Tilgungssatzwechsel · Restschuld
Tilgungssatzwechsel
Zins & Tilgung · auch: Tilgungswechsel, Tilgungsanpassung, Ratenwechsel
Der Tilgungssatzwechsel erlaubt Ihnen, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen – zwei bis drei kostenlose Wechsel sollten heute Standard sein.
Er ist die wichtigste Flexibilitätsklausel für veränderliche Lebenssituationen. Wer in Elternzeit geht, senkt die Tilgung und damit die Rate; wer eine Gehaltssteigerung hat, erhöht sie. Achten Sie auf die vertraglichen Grenzen – manche Banken erlauben nur einen Korridor von 1 bis 5 Prozent, andere deutlich mehr.
Verwandt: Anfangstilgung · Sondertilgung
Volltilgerdarlehen
Darlehensarten · auch: Volltilger, Volltilgungsdarlehen, Komplettdarlehen
Beim Volltilgerdarlehen entspricht die Zinsbindung der gesamten Laufzeit – am Ende bleibt keine Restschuld und damit kein Zinsrisiko.
Weil für die Bank kein Prolongationsrisiko entsteht, gewähren viele Institute einen Zinsabschlag von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten. Der Preis dafür ist Unflexibilität: Der Tilgungssatz ist fest, die Rate ist höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Typischer Anwendungsfall sind Eigentümer ab etwa 50 Jahren, die zum Renteneintritt schuldenfrei sein wollen.
250.000 € auf fünfzehn Jahre vollständig zurückzuzahlen erfordert rund 4,99 % Tilgung — die Rate liegt bei 1.813,13 € und die Zinsen betragen insgesamt 76.356 €. Mit zwei Prozent Tilgung wären es nur 1.189,58 € Rate, dafür stehen nach fünfzehn Jahren noch 149.857 € Restschuld offen und über die gesamte Laufzeit 154.276 € Zinsen. Die höhere Rate kauft also Zinsersparnis und die Sicherheit, dass keine Anschlussfinanzierung mehr nötig ist.
Verwandt: Annuitätendarlehen · Sollzinsbindung · Restschuld
Variables Darlehen
Darlehensarten · auch: variabler Zins, Euribor-Darlehen, Flex-Darlehen
Beim variablen Darlehen wird der Zins alle drei Monate an den Euribor angepasst – sinnvoll nur als kurzfristige Zwischenlösung.
Die Rate kann steigen und fallen. Dafür ist das Darlehen zu jedem Anpassungstermin mit drei Monaten Frist kündbar, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das macht es zum Werkzeug für Übergangssituationen: Sie erwarten einen Verkaufserlös, eine Erbschaft oder eine Auszahlung und wollen sich nicht langfristig binden. Als Dauerlösung für eine Baufinanzierung ist es für die meisten Haushalte zu riskant.
Verwandt: Zwischenfinanzierung · Sollzinsbindung
Zwischenfinanzierung
Darlehensarten · auch: Überbrückungsfinanzierung, Vorfinanzierung, Zwischenkredit
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt den Zeitraum, bis erwartetes Kapital tatsächlich verfügbar ist – etwa zwischen Kauf der neuen und Verkauf der alten Immobilie.
Sie ist teurer als eine reguläre Finanzierung und wird meist variabel verzinst. Entscheidend ist, dass der Rückzahlungszeitpunkt realistisch geplant ist – wer den Verkauf der alten Immobilie zu optimistisch ansetzt, gerät unter Druck. Eine belastbare Wertermittlung vor Abschluss ist hier keine Formalie, sondern Risikomanagement.
Verwandt: Variables Darlehen · Verkehrswert
Vollfinanzierung
Eigenkapital & Kosten · auch: 100-Prozent-Finanzierung, 110-Prozent-Finanzierung, Finanzierung ohne Eigenkapital
Bei einer Vollfinanzierung finanzieren Sie 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr – möglich, aber deutlich teurer und nur mit sehr guter Bonität.
Man unterscheidet die 100-Prozent-Finanzierung, bei der die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen, und die 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch diese mitfinanziert werden. Der Zinsaufschlag beträgt je nach Konstellation 0,5 bis über 1,0 Prozentpunkte. Das Risiko: Fällt der Immobilienwert oder muss verkauft werden, bleibt eine Schuld ohne Gegenwert. Sinnvoll fast ausschließlich bei sehr hohem, sicherem Einkommen und langfristiger Nutzungsabsicht.
Bei 320.000 € Kaufpreis und 10,6 % Nebenkosten ohne Eigenkapital beträgt das Darlehen 353.920 € — das sind 110,6 % des Kaufpreises und, gegen den Beleihungswert gerechnet, 122,9 %. Die Rate liegt bei 1.684,07 €. Mit 64.000 € Eigenkapital sinkt das Darlehen auf 289.920 €, der Beleihungsauslauf auf 100,7 % und die Rate auf 1.379,54 € — über 300 € weniger im Monat.
Verwandt: Eigenkapital · Beleihungsauslauf · Kaufnebenkosten
Kapitaldienstfähigkeit
Recht & Ablauf · auch: Haushaltsrechnung, Kapitaldienstgrenze, Bonitätsprüfung
Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Prüfung der Bank, ob Ihr Einkommen die Rate dauerhaft trägt – sie rechnet dabei bewusst konservativer als Sie selbst.
Die Bank stellt Ihren Nettoeinnahmen pauschalierte Lebenshaltungskosten je Haushaltsmitglied gegenüber, setzt Bewirtschaftungskosten für die Immobilie an und prüft, ob der verbleibende Betrag die Rate deckt. Häufige Stolpersteine: Mieteinnahmen werden nur mit einem Abschlag anerkannt, variable Gehaltsbestandteile teilweise gar nicht, und bestehende Kredite sowie Leasingraten mindern den Spielraum vollständig.
Eine Rate von 1.398,57 € — 320.000 € Kaufpreis, 60.000 € Eigenkapital, zwei Prozent Tilgung — sind bei 4.500 € Nettoeinkommen 31,1 % und bei 3.500 € schon 40,0 %. Banken setzen die Grenze meist bei 35 bis 40 Prozent, rechnen aber zusätzlich mit Pauschalen für Lebenshaltung. Dazu kommt, was in keiner Rate steht: Instandhaltung, bei 140 m² mit 1,50 € je Quadratmeter rund 210 € im Monat.
Verwandt: Annuität · SCHUFA und Bonität · ESIS-Merkblatt
SCHUFA und Bonität
Recht & Ablauf · auch: Bonität, Kreditwürdigkeit, SCHUFA-Score
Ihre Bonität entscheidet mit über den Zinssatz – eine Konditionsanfrage bei mehreren Banken verschlechtert Ihren SCHUFA-Score dabei nicht.
Wichtig ist die Unterscheidung: Eine Konditionsanfrage wird als solche gekennzeichnet und ist für andere Banken nicht sichtbar. Eine Kreditanfrage dagegen wird gespeichert und kann bei Häufung negativ wirken. Seriöse Vermittler stellen deshalb ausschließlich Konditionsanfragen, solange kein konkreter Antrag läuft. Prüfen Sie Ihre SCHUFA-Daten vor der Finanzierung – die Selbstauskunft ist einmal jährlich kostenlos, und veraltete Negativeinträge kommen häufiger vor als gedacht.
Ein Vergleich über mehrere Banken erzeugt keine mehrfachen Kreditanfragen: Bei einer Konditionsanfrage entsteht der Eintrag „Anfrage Kreditkondition“, der score-neutral ist und für andere Banken nicht sichtbar. Erst wenn Sie einer konkreten Bankanfrage zustimmen, wird daraus eine Kreditanfrage — und die sehen andere Institute.
Verwandt: Kapitaldienstfähigkeit · ESIS-Merkblatt
Grundschuld
Sicherheiten & Bewertung · auch: Grundpfandrecht, Hypothek, Grundschuldbestellung
Die Grundschuld ist das Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs – sie besteht unabhängig vom Darlehen fort.
Anders als die kaum noch gebräuchliche Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Das ist praktisch: Nach vollständiger Rückzahlung kann sie stehenbleiben und für eine spätere Finanzierung erneut genutzt werden – das spart die Kosten einer Neubestellung. Beim Bankwechsel wird sie üblicherweise abgetreten statt gelöscht und neu bestellt; das ist die günstigere Variante.
Bei einer Umschuldung muss die Grundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen werden — sie wird an die neue Bank abgetreten. Das ist deutlich günstiger als eine Neubestellung und einer der Gründe, warum ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung seltener am Aufwand scheitert, als viele annehmen. Die Grundschuld bleibt außerdem in ihrem Rang stehen, was für die neue Bank der entscheidende Punkt ist.
Verwandt: Grundbuch · Rangstelle · Umschuldung · Notar- und Grundbuchkosten
Grundbuch
Sicherheiten & Bewertung · auch: Grundbuchauszug, Grundbuchamt, Abteilung I II III
Das Grundbuch dokumentiert, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten auf ihr liegen – es ist in drei Abteilungen gegliedert.
Abteilung I nennt die Eigentümer. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Abteilung III führt die Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken. Für eine Finanzierung ist Abteilung II mindestens so wichtig wie III: Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht kann den Beleihungswert erheblich mindern.
Verwandt: Grundschuld · Rangstelle · Beleihungswert
Rangstelle
Sicherheiten & Bewertung · auch: Rang, erstrangig, Nachrangdarlehen
Die Rangstelle bestimmt, welche Bank im Verwertungsfall zuerst bedient wird – erstrangige Darlehen sind deshalb günstiger als nachrangige.
Wird eine Immobilie zwangsversteigert, erhält der erstrangige Gläubiger sein Geld vollständig, bevor der zweitrangige überhaupt etwas bekommt. Deshalb verlangen Banken für Nachrangdarlehen deutliche Aufschläge. Praktische Konsequenz: Wenn Sie eine Modernisierung über eine zweite Bank finanzieren, wird das spürbar teurer als eine Aufstockung bei der bestehenden Bank.
Verwandt: Grundschuld · Grundbuch · Modernisierungsdarlehen
Bereitstellungszinsen
Eigenkapital & Kosten · auch: Bereitstellungszins, bereitstellungsfreie Zeit, Bereithaltungszins
Bereitstellungszinsen zahlen Sie für Darlehensteile, die zugesagt, aber noch nicht abgerufen sind – üblich sind 3 Prozent pro Jahr, also 0,25 Prozent im Monat.
Vorgeschaltet ist die bereitstellungsfreie Zeit, in der keine Kosten anfallen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gewähren Banken üblicherweise zwei bis drei Monate, beim Neubau bis zu zwölf, in Einzelfällen bis zu 24 Monate. Diese Frist ist verhandelbar und in der Praxis wichtiger als ein letztes Hundertstel beim Zinssatz – gerade beim Neubau, wo sich Bauabschnitte regelmäßig verzögern.
100.000 € nicht abgerufenes Darlehen kosten bei 0,25 % monatlich 250 € – pro Monat Verzögerung.
Verwandt: Effektivzins · Auszahlungsvoraussetzungen
Disagio
Zins & Tilgung · auch: Damnum, Abgeld, Auszahlungskurs
Ein Disagio ist ein Abschlag bei der Auszahlung, mit dem Sie Zinsen vorab bezahlen – der Sollzins sinkt dadurch, die tatsächlichen Kosten nicht.
Bei 5 Prozent Disagio werden von 300.000 € Darlehen nur 285.000 € ausgezahlt, zurückzuzahlen sind aber 300.000 €. Der ausgewiesene Sollzins wirkt dadurch niedriger. Für Selbstnutzer bringt das keinen Vorteil – der Effektivzins bleibt gleich, und man muss die Differenz anderweitig aufbringen. Steuerlich interessant ist es allenfalls bei vermieteten Objekten, weil das Disagio als Werbungskosten abzugsfähig sein kann. Prüfen Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Verwandt: Effektivzins · Sollzins
ESIS-Merkblatt
Recht & Ablauf · auch: ESIS, Europäisches Standardisiertes Merkblatt, vorvertragliche Information
Das ESIS-Merkblatt ist das gesetzlich vorgeschriebene europäische Standardformular, das Sie vor Vertragsabschluss erhalten müssen – es macht Angebote vergleichbar.
ESIS steht für European Standardised Information Sheet. Seit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 ist es Pflicht. Es enthält in fester Reihenfolge Darlehensbetrag, Laufzeit, Soll- und Effektivzins, die Höhe der Raten, alle Nebenkosten, die Restschuld am Ende der Zinsbindung sowie Ihre Rechte zu Sondertilgung und vorzeitiger Rückzahlung. Weil die Struktur bei jeder Bank identisch ist, lassen sich zwei Angebote Zeile für Zeile nebeneinanderlegen.
Das ESIS-Merkblatt macht zwei Angebote vergleichbar, weil beide dieselbe Struktur haben müssen: Darlehensbetrag, Sollzins, Effektivzins, Gesamtbetrag, Rate, Anzahl der Raten und ein Warnhinweis zum Zinsänderungsrisiko — jeweils an derselben Stelle. Wer zwei ESIS nebeneinanderlegt, findet den Unterschied in Minuten. Wer zwei freie Angebotsschreiben vergleicht, findet ihn oft nicht.
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Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Recht & Ablauf · auch: WIKR, Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016, EU-Kreditrichtlinie
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet Banken seit März 2016, Ihre Kreditwürdigkeit gründlich zu prüfen – zum Schutz vor Überschuldung.
Die EU-Richtlinie brachte drei praktische Änderungen: die verschärfte Bonitätsprüfung, das ESIS-Merkblatt als Pflichtdokument und die Erlaubnispflicht nach §34i GewO für Vermittler. Eine Folge, die viele überrascht: Der Wert der Immobilie allein reicht als Sicherheit nicht mehr aus – ohne ausreichendes laufendes Einkommen wird nicht finanziert, auch bei hohem Eigenkapital. Das trifft besonders ältere Antragsteller.
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Erlaubnis nach §34i GewO
Recht & Ablauf · auch: 34i GewO, Immobiliardarlehensvermittler, Vermittlerregister
Wer Immobiliardarlehen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach §34i Gewerbeordnung – sie setzt Sachkundeprüfung, Berufshaftpflicht und Registereintrag voraus.
Die Erlaubnis wird von der zuständigen IHK erteilt. Voraussetzungen sind der Sachkundenachweis, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, geordnete Vermögensverhältnisse und Zuverlässigkeit. Jeder erlaubte Vermittler ist im öffentlichen Vermittlerregister unter vermittlerregister.info eingetragen – dort können Sie jederzeit prüfen, mit wem Sie es zu tun haben. Zusätzlich besteht eine laufende Weiterbildungspflicht.
Zur Erlaubnis gehört mehr als ein Antrag: Sachkundenachweis, Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflicht. § 10 ImmVermV verlangt mindestens 460.000 € je Versicherungsfall und 750.000 € für alle Fälle eines Jahres. Eine reine Maklerpolice erfüllt das nicht — sie deckt die Vermittlung von Darlehen nicht ab. Die Erlaubnis ist im Vermittlerregister öffentlich nachprüfbar.
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KfW-Darlehen
Förderung · auch: KfW-Kredit, Förderkredit, KfW Baufinanzierung
KfW-Darlehen sind zinsvergünstigte Förderkredite des Bundes, die Sie nicht direkt bei der KfW beantragen, sondern über Ihre finanzierende Bank.
Sie werden mit dem Bankdarlehen zu einer Gesamtfinanzierung kombiniert. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden – bei einem Kauf vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Wer zu spät kommt, verliert die Förderung vollständig. Manche Programme enthalten zusätzlich einen Tilgungszuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.
Der Haken eines KfW-Darlehens liegt selten im Zins, sondern in der Struktur: Zinsbindung und Laufzeit sind oft nicht gleich lang, und tilgungsfreie Anlaufjahre verschieben die Tilgung nach hinten. Wer fünf Jahre nicht tilgt, steht danach mit unveränderter Restschuld da — und trägt am Ende der Zinsbindung ein größeres Zinsänderungsrisiko als beim Bankdarlehen. Prüfen Sie deshalb immer beides: den Zinssatz und das Datum, an dem die Restschuld neu verhandelt wird.
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Tilgungszuschuss
Förderung · auch: Zuschuss KfW, Tilgungsnachlass
Ein Tilgungszuschuss ist ein Teil des Förderdarlehens, den Sie nicht zurückzahlen müssen – er wird nach Abschluss der Maßnahme direkt von der Restschuld abgezogen.
Wirtschaftlich ist er ein Zuschuss, technisch läuft er über das Darlehen. Voraussetzung ist der Nachweis, dass die geförderte Maßnahme tatsächlich und in der zugesagten Qualität umgesetzt wurde – meist durch einen Energieeffizienz-Experten. Wird der zugesagte Standard nicht erreicht, entfällt der Zuschuss auch nachträglich.
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Heizungsförderung 2026
Förderung · auch: KfW 458, Heizungstausch Förderung, Wärmepumpe Förderung 2026
Seit dem 21. Juli 2026 gilt ein reformiertes Förderprogramm für den Heizungstausch mit niedrigeren förderfähigen Höchstkosten, aber stärkeren einkommensabhängigen Boni.
Die wichtigsten Änderungen: Die förderfähigen Höchstkosten für die erste Wohneinheit sanken von 30.000 auf 28.000 Euro – das ist die Obergrenze der Kosten, auf die der Fördersatz angewendet wird, nicht der Zuschuss selbst. Der Klimageschwindigkeitsbonus wurde von 20 auf 16 Prozent reduziert, der Effizienzbonus für hocheffiziente Wärmepumpen ist entfallen. Neu ist ein Einkommensbonus von bis zu 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen unter 30.000 Euro, wobei Familien je minderjährigem Kind 10.000 Euro abziehen dürfen. Ab Februar 2027 sinken die förderfähigen Höchstkosten halbjährlich um weitere 750 Euro – wer ohnehin sanieren will, verliert durch Warten Geld.
Förderfähig sind bis zu 30.000 € Kosten für die erste Wohneinheit. Bei der höchsten erreichbaren Quote von 70 Prozent sind das 21.000 € Zuschuss; die restlichen 9.000 € plus alles darüber tragen Sie selbst. Die 70 Prozent setzen sich zusammen aus der Grundförderung und den Bonusstufen — den vollen Satz erreicht nur, wer alle Voraussetzungen erfüllt, unter anderem eine Einkommensgrenze beim zu versteuernden Haushaltseinkommen.
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Modernisierungsdarlehen
Darlehensarten · auch: Sanierungskredit, Modernisierungskredit, Renovierungsdarlehen
Ein Modernisierungsdarlehen finanziert Sanierung, Umbau oder Heizungstausch – bis etwa 50.000 Euro oft sogar ohne Grundbucheintrag.
Bis zu dieser Grenze arbeiten viele Banken mit einem grundschuldfreien Darlehen. Das spart Notarkosten und Zeit, kostet aber einen Zinsaufschlag gegenüber einer grundpfandrechtlich besicherten Finanzierung. Bei größeren Vorhaben lohnt fast immer die Aufstockung des bestehenden Darlehens bei der bisherigen Bank – wegen der Rangstelle ist das günstiger als ein Nachrangdarlehen bei einem zweiten Institut.
40.000 € Modernisierungsdarlehen zu 4,00 % mit fünf Prozent Tilgung kosten 300,00 € im Monat und sind nach rund 15 Jahren zurückgezahlt; die Zinsen betragen insgesamt rund 13.000 €. Läuft parallel eine Anschlussfinanzierung, lohnt es sich fast immer, beides in einem Vorgang zu beantragen: Ein Darlehen über die Summe ist regelmäßig günstiger als zwei getrennte, weil die Bank einmal bewertet und einmal prüft.
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Auszahlungsvoraussetzungen
Recht & Ablauf · auch: Auszahlungsbedingungen, Valutierungsvoraussetzungen
Auszahlungsvoraussetzungen sind die Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor die Bank Geld überweist – meist Grundschuldeintragung und vollständige Unterlagen.
Typisch sind: notarieller Kaufvertrag, eingetragene oder zumindest beantragte Grundschuld mit Rangbestätigung, Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals, Gebäudeversicherung und beim Neubau der Baufortschrittsnachweis. Jede fehlende Unterlage verzögert die Auszahlung – und beim Neubau laufen ab Ende der bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Die Liste sollte deshalb früh abgearbeitet werden, nicht erst kurz vor dem Zahlungstermin.
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Zinsbindungsablauf
Anschlussfinanzierung · auch: Ablauf Zinsbindung, Zinsbindungsende, Zinsbindung läuft aus
Der Zinsbindungsablauf ist das Datum, an dem Ihre Zinsfestschreibung endet – notieren Sie es und beginnen Sie fünf Jahre vorher zu rechnen.
Ab 60 Monaten vor diesem Datum ist ein Forward-Darlehen möglich. Ab 12 Monaten vorher sollten Sie spätestens Angebote einholen. Drei bis sechs Monate vorher meldet sich die Bank mit ihrem Prolongationsangebot – zu diesem Zeitpunkt sollten Sie den Marktvergleich bereits kennen, nicht erst beginnen.
Verwandt: Sollzinsbindung · Anschlussfinanzierung · Forward-Darlehen · Prolongation
Bausparvertrag
Darlehensarten · auch: Bausparen, Bauspardarlehen, Bausparkombination
Ein Bausparvertrag sichert Ihnen ein Darlehen zu einem heute festgelegten Zins für die Zukunft – die Gesamtkosten sind allerdings schwer zu durchschauen.
In der Ansparphase zahlen Sie ein und erhalten meist eine geringe Guthabenverzinsung, in der Darlehensphase steht Ihnen ein zinsgesicherter Kredit zu. Als Zinssicherung über sehr lange Zeiträume kann das sinnvoll sein, etwa in Kombination mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen. Rechnen Sie aber immer den Effektivzins über die gesamte Konstruktion, nicht nur den attraktiv wirkenden Tarifzins der Darlehensphase – Abschlussgebühr und niedrige Guthabenverzinsung gehören in die Rechnung.
Verwandt: Effektivzins · Forward-Darlehen · Zwischenfinanzierung
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