Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Rechnung in einer Zeile

Rate mal 1.200, geteilt durch die Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, ergibt den Darlehensbetrag. Bei 1.200 Euro Rate, 4,00 % Sollzins und zwei Prozent Anfangstilgung sind das rund 252.000 Euro Darlehen. Zusammen mit Ihrem Eigenkapital deckt das den Kaufpreis und die Nebenkosten — deshalb wird zum Schluss durch 1 plus Nebenkostensatz geteilt.

Die Beziehung ist geschlossen, es wird nichts genähert und nichts iteriert. Prüfen können Sie das selbst: Setzen Sie den ausgewiesenen Kaufpreis in den Baufinanzierungsrechner ein — es kommt die Rate heraus, mit der Sie hier gestartet sind. Beide greifen auf denselben Rechenkern zu. Bis auf wenige Euro genau: Der Kaufpreisregler dort läuft in Tausenderschritten, Ihr Ergebnis hier ist eurogenau.

Der Wert, auf den es wirklich ankommt, steht nicht oben

Es ist der Beleihungsauslauf. Er setzt das Darlehen nicht ins Verhältnis zum Kaufpreis, sondern zum Beleihungswert — dem Wert, den die Bank dem Objekt auch in einem schlechten Jahr noch zutraut, üblicherweise rund zehn Prozent unter dem Marktwert.

Das Beispiel oben macht den Unterschied sichtbar: 89 Prozent vom Kaufpreis klingen komfortabel, gegen den Beleihungswert sind es über 99 Prozent. Genau in dieser Zone springt der Zinsaufschlag — und weil ein höherer Zins die Rate weniger Kaufpreis tragen lässt, ist der Wert oben dann eher die Obergrenze als das Ergebnis. Wer diesen Zusammenhang kennt, verhandelt anders.

Was der Rechner nicht kann

Er sagt Ihnen, welchen Kaufpreis Ihre Rate trägt — nicht, ob eine Bank Ihnen diese Rate zutraut. Das entscheidet die Haushaltsrechnung der Bank, und die arbeitet mit Pauschalen für Lebenshaltung, Instandhaltung und Bewirtschaftung, die von Institut zu Institut abweichen. Zwei Banken kommen beim selben Einkommen regelmäßig zu unterschiedlichen Ergebnissen; das ist kein Fehler, sondern deren Risikopolitik.

Als Faustregel für die eigene Vorprüfung: Rechnen Sie mit dem Betrag, den Sie heute tatsächlich fürs Wohnen aufwenden, zuzüglich dem, was Sie derzeit sparen — und ziehen Sie Rücklagen für Instandhaltung ab. Bei einem Bestandshaus sind ein bis zwei Euro je Quadratmeter und Monat eine realistische Größe, die in keiner Finanzierungsrate steht und trotzdem jeden Monat anfällt.

Drei Stellschrauben, sehr unterschiedliche Wirkung

Eigenkapital wirkt am stärksten, weil es doppelt zählt. Es senkt den Darlehensbetrag und den Beleihungsauslauf gleichzeitig — und der zweite Effekt kann eine Zinsklasse überspringen. Der Sprung über eine Auslaufgrenze bringt regelmäßig mehr als der eingezahlte Betrag vermuten lässt.

Eine niedrigere Anfangstilgung erhöht den Kaufpreis nur scheinbar. Sie kaufen damit keine Leistungsfähigkeit, sondern Laufzeit. Prüfen Sie im Ergebnis das Feld „schuldenfrei nach" und rechnen Sie es auf Ihr Lebensalter um.

Die Zinsbindung ändert am Budget wenig, an der Sicherheit viel. Sie beeinflusst den Sollzins und damit indirekt den tragbaren Preis, entscheidet aber vor allem darüber, wie lange die Rate garantiert bleibt. Was passiert, wenn sie ausläuft, steht unter Anschlussfinanzierung.

Was als Nächstes sinnvoll ist

Wenn Sie eine Größenordnung haben, ist der nächste Schritt keine weitere Rechnung, sondern eine Finanzierungsbestätigung. Bei mehreren Interessenten entscheidet sie regelmäßig mit darüber, wer den Zuschlag bekommt — und sie zwingt dazu, die Unterlagen einmal vollständig zusammenzustellen, bevor es eilig wird.