Ratgeber · Anschlussfinanzierung
Eine abgelehnte Prolongation ist kein Urteil über Sie, sondern das Ergebnis einer Prüfung mit vier möglichen Auslösern: Kapitaldienstfähigkeit, Objektzustand, Beleihungsauslauf und Zahlungshistorie. Drei davon sind Bewertungsfragen — und die lassen sich angehen, bevor ein Verkauf überhaupt zur Debatte steht.
Die Ablehnung der Hausbank beendet Ihre Finanzierung nicht. Sie beendet nur das Angebot dieser einen Bank. Solange die Zinsbindung läuft, ändert sich an Ihrem Vertrag nichts, und für die Suche nach einer anderen Lösung bleiben in der Regel Monate. Wer den Brief bekommt, hat typischerweise noch drei bis sechs Monate bis zum Ablauf — und wer die Ablehnung früher provoziert, indem er früh anfragt, hat entsprechend mehr.
Bevor Sie in die einzelnen Gründe einsteigen: Diese sechs Schritte ordnen die Lage und zeigen, welche Frage Sie Ihrer Bank zuerst stellen sollten.
Erklärt in 6 Schritten · etwa 4 Minuten
Vier Gründe, drei davon lassen sich angehen
Solange die Zinsbindung läuft, ändert sich an Ihrem Vertrag nichts. Wer den Brief bekommt, hat typischerweise noch drei bis sechs Monate bis zum Ablauf — und wer früh anfragt und die Absage dadurch früher provoziert, hat entsprechend mehr. Das ist der wichtigste Satz auf dieser Seite, weil die meisten Fehler aus dem Gefühl entstehen, es sei bereits zu spät.
Kapitaldienstfähigkeit, Objektzustand, Beleihungsauslauf, Zahlungshistorie. Ohne den Grund handeln Sie ins Blaue — und die Maßnahmen unterscheiden sich vollständig. Banken nennen ihn nicht immer von sich aus, auf Nachfrage aber fast immer.
Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zählt das laufende Einkommen, nicht der Immobilienwert. Wer bei Ablauf der neuen Bindung 70 ist, fällt bei vielen Häusern durch die Prüfung — auch mit erheblichem Eigenkapital. Das trifft besonders Eigentümer, die vor 2016 finanziert haben, als diese Prüfung so noch nicht griff. Es hilft: kürzere Laufzeit mit höherer Tilgung, Rentenbescheide als anrechenbares Einkommen, Mitdarlehensnehmer aus der Familie.
Objektzustand und energetischer Standard fließen in die Bewertung ein. Ein unsaniertes Haus mit alter Heizung bekommt einen niedrigeren Beleihungswert — und damit rechnerisch einen höheren Beleihungsauslauf, ohne dass sich an Ihrer Restschuld etwas geändert hätte.
Sinkt der Wert schneller, als Sie tilgen, steigt das Verhältnis von Darlehen zu Wert. Weil die Bank ohnehin gegen den Beleihungswert rechnet und nicht gegen den Kaufpreis, kann eine Finanzierung, die bei 93 Prozent aussah, in der Bankrechnung über 100 Prozent stehen. Das ist keine Bewertung Ihrer Person, sondern Arithmetik.
Negative Einträge in der Zahlungshistorie lassen sich nicht wegverhandeln. Prüfen Sie Ihre Auskunft auf Fehler — erledigte Einträge, die nicht gelöscht wurden, sind häufiger als man denkt. Und achten Sie darauf, dass beim Vergleich nur Konditionsanfragen gestellt werden: Die sind für andere Banken nicht sichtbar und wirken nicht auf den Score.
Ein Verkauf steht erst zur Debatte, wenn keiner der Wege trägt. Und dann geordnet statt unter Druck: Ein Verkauf mit Vorlauf bringt regelmäßig deutlich mehr als einer im Rahmen einer Verwertung.
Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zählt das laufende Einkommen, nicht der Immobilienwert. Wer bei Ablauf der neuen Bindung 70 ist, fällt bei vielen Häusern durch die Prüfung — auch mit erheblichem Eigenkapital und hoher Tilgungsleistung in der Vergangenheit. Das trifft besonders Eigentümer, die vor 2016 finanziert haben, als diese Prüfung so noch nicht griff.
Was hilft: eine kürzere Laufzeit mit höherer Tilgung, wenn das Einkommen es trägt. Rentenbescheide und Kapitalerträge als anrechenbares Einkommen belegen. Mitdarlehensnehmer aus der Familie. Und der Wechsel zu einer Bank, deren Altersgrenzen anders gesetzt sind — die Unterschiede zwischen Instituten sind hier erheblich.
Unsaniert, alte Heizung, schlechte Effizienzklasse: Das senkt den Beleihungswert, und mit ihm steigt der Beleihungsauslauf über die Schwelle, ab der die Bank nicht mehr will. Das ist der Grund, der am häufigsten übersehen wird, weil er sich nicht in Ihren Unterlagen zeigt, sondern in der Bewertung der Bank.
Was hilft: eine belastbare Wertermittlung, die der Bank etwas entgegensetzt. Der Nachweis geplanter Maßnahmen samt Förderzusage — eine finanzierte Sanierung verändert die Bewertungsgrundlage. Und die Kombination aus Anschlussfinanzierung und Modernisierungsdarlehen in einem Vorgang statt in zwei getrennten Anträgen.
Ihre Restschuld ist gesunken, aber der Wert womöglich auch. In Lagen mit schwacher Nachfrage kann der Beleihungswert heute unter dem von vor zehn Jahren liegen. Dann steigt der Auslauf, obwohl Sie zuverlässig getilgt haben.
Was hilft: Eigenkapital nachschießen, auch in kleinen Beträgen — der Sprung über eine Auslaufklasse wirkt stärker als der Betrag vermuten lässt. Eine zweite, unabhängige Bewertung. Oder eine Bank mit anderem Bewertungsverfahren; standardisierte Objekte werden von manchen Instituten deutlich großzügiger bewertet als von anderen.
Der einzige der vier Gründe, der Zeit braucht. Negative Einträge lassen sich nicht wegverhandeln. Prüfen Sie Ihre Auskunft auf Fehler — erledigte Einträge, die nicht gelöscht wurden, sind häufiger als man denkt. Und achten Sie darauf, dass beim Vergleich ausschließlich Konditionsanfragen gestellt werden, keine Kreditanfragen: Erstere sind für andere Banken nicht sichtbar und wirken sich nicht auf den Score aus.
Dann steht der Verkauf im Raum — aber erst dann, und geordnet statt unter Druck. Ein Verkauf mit Vorlauf bringt regelmäßig deutlich mehr als einer, der unter Zeitdruck oder gar im Rahmen einer Verwertung stattfindet. Wer ein Jahr Zeit hat, verhandelt; wer vier Wochen hat, nimmt was kommt.
Nein. Die Ablehnung einer Bank bindet keine andere. Über einen Vermittler werden mehrere Institute parallel angefragt, und die Bewertungs- und Altersgrenzen unterscheiden sich erheblich. Ein Verkauf ist der letzte Schritt, nicht der erste.
Sobald die Ablehnung vorliegt, aber ohne Panik. Kritisch wird es erst, wenn die Zinsbindung ausläuft und keine Anschlusslösung steht — dann wird das Darlehen fällig oder läuft zu einem variablen Satz weiter, der deutlich über dem Marktniveau liegt.
Nein. Vergütet wird die Vermittlung durch die finanzierende Bank; ein Entgelt von Ihnen erheben wir nicht. Die Berechnungsmethode steht in der Erstinformation. Vor Vertragsabschluss erhalten Sie das gesetzlich vorgeschriebene ESIS-Merkblatt mit allen Kosten im Klartext.
Immobilienfachwirt (IHK), Immobiliensachverständiger und Mediator, Geschäftsführer der
Wohntraum Immobilien GmbH. Vermittelt Immobiliardarlehen in Halle (Saale), Leipzig und im
Saalekreis und bewertet die Objekte, um die es dabei geht — was in der Finanzierung selten
zusammenfällt.
Wohntraum Immobilien GmbH: Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch das Ordnungsamt der Gemeinde Kabelsketal, Aufsicht IHK Halle-Dessau · Vermittlerregister D-W-157-RJGW-76, abrufbar unter vermittlerregister.info
Unterlagen beisammen, Entscheidung getroffen. Etwa 15 Minuten — danach liegt Ihr Vorgang direkt im System, und wir reichen bei den passenden Banken ein.
Sie wollen zuerst Fragen klären oder haben unterwegs keine Zeit für die vollständige Anfrage. Sieben Felder, etwa 30 Sekunden.