Restschuld höher als der Immobilienwert

Wie es dazu kommt, ohne dass jemand etwas falsch gemacht hat

Meistens treffen zwei Dinge zusammen: eine niedrige Tilgung und ein Markt, der sich gedreht hat. Wer 2021 mit einem Prozent Anfangstilgung finanziert hat, tilgt in den ersten Jahren kaum — und wenn die Preise seither nachgegeben haben, liegt die Restschuld schneller über dem Wert, als es sich anfühlt. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: Sie sind mitfinanziert, stehen aber in keinem Objektwert.

Das ist keine persönliche Fehlentscheidung, sondern die Mechanik einer Vollfinanzierung in einem Markt, der nicht wie erwartet gestiegen ist.

Was die Bank darf — und was sie meistens tut

Ein Wertverlust allein berechtigt nicht zur Kündigung. § 490 Abs. 1 BGB erlaubt dem Darlehensgeber die außerordentliche Kündigung, wenn sich die Werthaltigkeit einer Sicherheit wesentlich verschlechtert und dadurch die Rückzahlung gefährdet wird. Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Wer seine Raten pünktlich bedient, erfüllt die zweite in aller Regel nicht.

In der Praxis kündigen Banken in dieser Lage kaum. Häufiger ist, dass sie eine zusätzliche Sicherheit verlangen oder bei der Anschlussfinanzierung nur zu schlechteren Konditionen verlängern. Das ist unangenehm, aber es ist etwas anderes als der Verlust der Immobilie — und dieser Unterschied geht in der Sorge oft unter.

Warum der Bankwechsel hier schadet

Jeder Wechsel löst eine neue Bewertung aus. Die bisherige Bank kennt das Objekt, hat die Grundschuld bereits im Bestand und kein Interesse an einer Verwertung, die ihr Verluste bringen würde. Eine fremde Bank sieht nur die Zahlen — und lehnt bei einem Beleihungsauslauf über hundert Prozent regelmäßig ab.

Deshalb ist die Prolongation bei der Hausbank hier häufig der bessere Weg, auch wenn der Zins etwas höher ausfällt als im Vergleichsrechner. Das ist der eine Fall, in dem ein Finanzierungsvermittler ehrlicherweise davon abrät, den Markt zu bemühen — die Vermittlung lebt vom Wechsel, aber ein abgelehnter Antrag hilft niemandem, und mehrere abgelehnte Anträge hinterlassen Spuren.

Vier Wege, die tatsächlich wirken

1. Sondertilgung vor dem Ablauf. Jeder Euro senkt den Auslauf unmittelbar. Das ist der direkteste Hebel, weil er an der Zahl ansetzt, die man beeinflussen kann — die Restschuld, nicht den Wert.
2. Tilgung erhöhen, sobald es geht. Bei der Verlängerung ist das der Zeitpunkt, an dem sich die Struktur ohne Kosten ändern lässt.
3. Zusätzliche Sicherheit. Eine zweite Immobilie, ein Grundstück oder die Mithaftung eines Angehörigen können den fehlenden Teil abdecken. Das gehört besprochen, bevor es beantragt wird — und schriftlich geregelt.
4. Zeit. Unspektakulär, aber wirksam: Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, und der Markt bewegt sich in beide Richtungen. Wer zwei Jahre Zeit hat, steht bei der nächsten Verhandlung anders da.

Was dagegen selten hilft, ist ein zweites Gutachten in der Hoffnung auf einen höheren Wert. Die Bank rechnet mit ihrem eigenen Beleihungswert, nicht mit dem Marktwert aus einem fremden Papier — und schon gar nicht mit einem, das der Eigentümer bestellt hat.

Wenn doch verkauft werden muss

Dann bleibt die Differenz als Schuld bestehen — ohne Immobilie dahinter. Der Erlös tilgt das Darlehen nur teilweise, der Rest läuft weiter, und zusätzlich fällt während der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wer vor dieser Frage steht, sollte zuerst rechnen und dann entscheiden — der Rechner dafür steht hier.

Und die Offenlegung, die dazugehört: Wohntraum Immobilien GmbH ist auch als Immobilienmaklerin tätig. Ein Vermittler mit Maklererlaubnis schlägt den Verkauf schneller vor als einer ohne. Deshalb steht er auf dieser Seite am Ende und nicht am Anfang — und deshalb ist die Reihenfolge oben so sortiert, wie sie sortiert ist.