Anschlussfinanzierung für ein unsaniertes Haus

Was die Bank am Objekt tatsächlich bewertet

Nicht der Zustand an sich, sondern was er einen künftigen Käufer kosten würde. Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank der Immobilie dauerhaft und krisenfest zutraut — also auch dann, wenn sie in zehn Jahren verwertet werden müsste. Sanierungsstau wird davon abgezogen, weil ihn jemand bezahlen muss.

Am stärksten wiegen dabei die Posten, die teuer und unvermeidbar sind: Heizung am Ende ihrer Lebensdauer, Dach und Fenster, Feuchtigkeit im Keller, Elektrik aus den Sechzigern. Eine unmodernisierte Küche interessiert dagegen niemanden.

Ein verbreiteter Irrtum: Sanierungspflicht bei der Umschuldung

Die Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes knüpfen an den Eigentümerwechsel an, nicht an die Finanzierung. Wer sein Haus behält und nur die Zinsbindung verlängert oder die Bank wechselt, löst damit keine neuen Pflichten aus — weder beim Heizungstausch noch bei der Dämmung. Das ist ein Unterschied, der in Gesprächen regelmäßig durcheinandergerät, weil beides „ans Haus" gebunden klingt.

Was bleibt, ist die wirtschaftliche Seite: Was heute nicht gemacht wird, mindert den Wert — und der wirkt bei jeder Finanzierung mit.

Der Weg, der meistens besser ist als getrennt zu denken

Anschlussfinanzierung und Sanierung in einem Darlehen zusammenzufassen, ist häufig günstiger, als beides getrennt zu betreiben. Die Restschuld wird umgeschuldet, der Sanierungsbetrag kommt hinzu, alles läuft zu einem Zins mit einer Zinsbindung. Ein separater Ratenkredit für die Heizung wäre teurer, und ein Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag lohnt sich vor allem für kleinere Beträge.

Zwei Dinge sprechen zusätzlich dafür: Die Sanierung hebt den Beleihungswert, was den Auslauf senkt und damit den Zins für das gesamte Darlehen verbessert. Und für einzelne Maßnahmen — allen voran den Heizungstausch — kommen Förderungen in Betracht, die den Kreditbedarf reduzieren; die Bedingungen dazu stehen im Lexikon unter Heizungsförderung.

Was Sie vorbereiten sollten

• Belege über bereits Gemachtes. Neues Dach 2019, Fenster 2021, Heizung gewartet — mit Rechnungen. Das ist der wirksamste einzelne Hebel, weil die Bank sonst vom schlechteren Fall ausgeht.
• Energieausweis, auch wenn er keine Bestnote zeigt. Fehlt er, rechnet die Bank konservativ.
• Ein realistischer Kostenrahmen für das, was ansteht — lieber ein Angebot vom Handwerker als eine Schätzung.
• Fotos vom Ist-Zustand, besonders von Keller, Dachboden und Heizungsraum. Sie ersparen Rückfragen und wirken besser als Beschreibungen.

Wenn die Bank trotzdem nicht mitgeht

Dann liegt es selten allein am Objekt. Die vier typischen Ablehnungsgründe treten meistens zu zweit auf: unsaniertes Haus und knappe Kapitaldienstfähigkeit, Sanierungsstau und gestiegener Auslauf nach einer Wertkorrektur. Welche Kombination vorliegt, entscheidet über den Weg — die Übersicht dazu steht hier, und für den Fall Alter gibt es eine eigene Seite.

Was in dieser Lage hilft, ist eine Einschätzung, wie eine Bank das Objekt sieht — bevor der Antrag läuft, nicht danach. Warum das hier zusammen in einer Hand liegt.