Anschlussfinanzierung im Alter

Warum ausgerechnet die Wohlhabenden durchfallen

Wer sein Haus fast abbezahlt hat und eine kleine Rente bezieht, ist genau der Fall, an dem die Prüfung scheitert. Wirtschaftlich betrachtet ist die Lage komfortabel: hohe Substanz, geringe Restschuld, niedriger Beleihungsauslauf. Formal betrachtet ist sie schwierig, denn die Bank darf ihre Entscheidung nicht darauf stützen, dass sie im Ernstfall verwerten könnte. Sie muss auf den Zahlungsstrom schauen.

Das ist keine Schikane, sondern Verbraucherschutz mit unerwünschter Nebenwirkung. Die Regel entstand als Reaktion auf Finanzierungen, die allein auf steigende Immobilienpreise gebaut waren. Sie trifft heute Menschen, die das Gegenteil davon getan haben.

Was die Bank tatsächlich rechnet

Drei Größen entscheiden, und keine davon ist das Geburtsdatum:

• Das gesicherte Einkommen nach Renteneintritt. Gesetzliche Rente, Betriebsrente, private Renten, Mieteinnahmen. Maßgeblich ist, was dauerhaft fließt — befristete Zuflüsse zählen nur begrenzt.
• Die Rate im Verhältnis dazu. Nicht die Zinshöhe, sondern die monatliche Belastung nach Abzug der Lebenshaltung.
• Der Beleihungsauslauf. Er bestimmt, wie viel Risiko im Objekt steckt — und damit den Zins, nicht die Zusage.

Wichtig zu wissen: Die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung trifft die Bank, nicht den Vermittler. Sie ist nicht verhandelbar, aber die Grundlagen, auf denen sie rechnet, lassen sich vorbereiten — und dort liegt der Spielraum.

Fünf Wege, die vor dem Verkauf liegen

1. Tilgung senken. Die verbreitetste Lösung und die unbeliebteste bei Beratern, weil die Gesamtkosten steigen. Für einen Haushalt, der die Immobilie halten will, ist sie oft die richtige: Eine Rate, die tragbar ist, schlägt eine Laufzeit, die theoretisch kürzer wäre.
2. Restschuld vor der Anschlussfinanzierung drücken. Jeder Euro, der aus Erspartem in die Sondertilgung geht, senkt die künftige Rate dauerhaft — und verbessert zugleich den Beleihungsauslauf.
3. Mitdarlehensnehmer aus der Familie. Wenn die Kinder ohnehin erben, ist die Mithaftung häufig das ehrlichste Mittel. Sie gehört besprochen, bevor sie beantragt wird — und sie gehört schriftlich geregelt, gerade in Patchwork- und Erbengemeinschaftslagen.
4. Bank wechseln. Die internen Altersgrenzen unterscheiden sich erheblich. Was bei der Hausbank scheitert, ist zwei Häuser weiter ein normaler Vorgang. Genau dafür existiert der Marktvergleich.
5. Kürzere Zinsbindung mit Volltilgung. Wenn das Darlehen innerhalb der Bindung vollständig zurückgeführt wird, entfällt die Frage nach der Anschlussfähigkeit im höheren Alter — die Rate ist dafür höher.

Zwei Angebote, bei denen Vorsicht angebracht ist

Teilverkauf und Immobilienverrentung werden gezielt an ältere Eigentümer vermarktet, oft genau dann, wenn eine Bank abgelehnt hat. Beide Modelle lösen ein Liquiditätsproblem und erzeugen dabei ein neues: Beim Teilverkauf fällt regelmäßig ein laufendes Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil an, dazu kommen die Konditionen beim späteren Gesamtverkauf. Bei der Leibrente hängt das Ergebnis an einer Lebenserwartung, die niemand kennt.

Das heißt nicht, dass diese Wege nie passen. Es heißt, dass sie nach der Prüfung aller Finanzierungswege kommen und nicht davor — und dass ein Vergleich der Gesamtkosten über zehn Jahre dazugehört, nicht nur der Blick auf die Sofortauszahlung.

Was Sie vorbereiten sollten, bevor Sie mit einer Bank sprechen

• Aktuelle Renteninformation oder Rentenbescheid, dazu Nachweise über Betriebs- und Privatrenten
• Die letzten drei Kontoauszüge und eine ehrliche Aufstellung der monatlichen Ausgaben
• Restschuld zum Ende der Zinsbindung — steht im Tilgungsplan
• Unterlagen zum Objekt: Grundriss, Wohnfläche, Baujahr, durchgeführte Sanierungen samt Rechnungen. Gerade der energetische Zustand wirkt auf den Beleihungswert, und der wirkt auf den Zins.

Wo dieser Fall an unsere Arbeit anschließt

Drei der vier typischen Ablehnungsgründe sind Bewertungsfragen — Objektzustand, energetischer Standard, gestiegener Beleihungsauslauf nach einer Wertkorrektur. Nur der vierte, die Zahlungshistorie, ist keine. Wer beurteilen kann, wie eine Bank ein Objekt ansieht, erkennt vor dem Antrag, woran es liegen wird. Dazu hier mehr, und wenn die Bank bereits abgelehnt hat: Was dann noch geht.