Haus nach der Trennung übernehmen

Die Haftung, die bleibt

Nach § 421 BGB kann die Bank die volle Leistung von jedem der beiden verlangen — ganz gleich, wer wohnen bleibt und was intern vereinbart wurde. Eine Trennungsvereinbarung wirkt zwischen den Partnern, nicht gegenüber der Bank. Wer auszieht und darauf vertraut, „das ist geregelt", steht bei der ersten ausgefallenen Rate wieder im Vertrag.

Der Weg heraus heißt Schuldhaftentlassung: Die Bank entlässt einen Darlehensnehmer aus der Haftung, wenn der andere die Finanzierung allein trägt. Das ist kein Formular, sondern eine neue Kreditentscheidung — mit Einkommensnachweisen, Haushaltsrechnung und dem Blick auf den Beleihungsauslauf.

Was die Bank rechnet

Ob ein Einkommen trägt, was vorher zwei getragen haben. Das ist die ganze Frage. Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt:

• Unterhalt wirkt in beide Richtungen. Erhaltener Unterhalt zählt nur begrenzt als Einkommen, weil er befristet und durchsetzungsabhängig ist. Gezahlter Unterhalt mindert die Kapitaldienstfähigkeit voll.
• Der neue Haushalt kostet doppelt. Wer auszieht, zahlt eine zweite Miete. In der Haushaltsrechnung des Verbleibenden taucht das nicht auf, in der Gesamtlage sehr wohl — und die Bank fragt danach.

Reicht das Einkommen nicht, ist nicht alles verloren: Eine niedrigere Anfangstilgung, ein Mitdarlehensnehmer aus der Familie oder ein Ausgleich aus dem Zugewinn können die Lücke schließen. Das sind Konstruktionen, die vor dem Antrag durchgerechnet gehören, nicht danach.

Steuer: Der Unterschied zwischen verheiratet und nicht verheiratet

Bei Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an. § 3 Nr. 4 GrEStG stellt den Erwerb zwischen Ehegatten steuerfrei, § 3 Nr. 5 GrEStG den Erwerb vom früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung — dort ist der Begriff weit zu verstehen, die Scheidung muss allerdings der Anlass der Übertragung sein. Eingetragene Lebenspartner sind seit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gleichgestellt.

Bei unverheirateten Paaren gilt das nicht. Der Bundesfinanzhof hat eine entsprechende Anwendung abgelehnt. Wer den hälftigen Anteil seines Partners übernimmt, zahlt darauf die volle Grunderwerbsteuer — bei einem hälftigen Anteil von 150.000 Euro ist das ein fünfstelliger Betrag, der in keiner Finanzierungsplanung fehlen darf.

Die Einordnung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater, bei Scheidungsfolgenvereinbarungen zusätzlich zum Familienrecht. Diese Seite ersetzt weder das eine noch das andere.

Die vier Wege, und was sie kosten

1. Einer übernimmt. Der sauberste Weg, wenn das Einkommen trägt. Anteil übertragen, Schuldhaftentlassung, fertig — die bestehende Finanzierung kann dabei oft weiterlaufen.
2. Gemeinsam verkaufen. Während der Zinsbindung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an — rechnen Sie sie aus, bevor Sie entscheiden, nicht danach.
3. Gemeinsam behalten und vermieten. Klingt nach Aufschub und ist oft einer. Es setzt voraus, dass beide über Jahre gemeinsam entscheiden können.
4. Teilungsversteigerung. Das gesetzliche Ventil, wenn nichts anderes geht — und wirtschaftlich für beide das schlechteste Ergebnis.

Warum die Bewertung hier besonders heikel ist

Wer geht, will einen hohen Wert; wer bleibt, einen niedrigen. Anders als beim Verkauf an einen Dritten gibt es keinen Markt, der die Frage entscheidet — es gibt nur zwei Menschen, die sich gerade ohnehin nicht einig sind. Eine nachvollziehbare Bewertung nimmt diesem Streit die Grundlage, weil sie begründet ist und nicht verhandelt wurde.

Genau deshalb liegt hier beides in einer Hand: die Einschätzung des Objekts und die Frage, was davon finanzierbar ist. Zur Qualifikation, und für den Erbfall gibt es eine eigene Seite.