Miterben auszahlen und finanzieren

Was Sie tatsächlich finanzieren

Nur den Betrag, der an die anderen geht. Bei drei Erben zu gleichen Teilen und einem Haus im Wert von 300.000 Euro sind das 200.000 Euro — der eigene Drittel wirkt wie Eigenkapital. Damit liegt der Beleihungsauslauf von vornherein bei rund 67 Prozent, und das ist ein Bereich, in dem Banken gute Konditionen geben.

Der Unterschied zum normalen Kauf ist erheblich: Ein fremder Käufer bräuchte dieselben 300.000 Euro plus Nebenkosten und käme ohne Eigenkapital nie in diese Zinsklasse.

Der Steuervorteil, den viele nicht kennen

§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG befreit den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer. Erfasst ist auch der überquotale Erwerb — wer als Drittelerbe die ganze Immobilie übernimmt, zahlt auf die übernommenen zwei Drittel keine Grunderwerbsteuer.

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: Der Erwerber ist Miterbe, das Grundstück gehört zum Nachlass, und der Erwerb dient der Teilung des Nachlasses. Wer stattdessen von der Erbengemeinschaft kauft, ohne selbst Erbe zu sein, zahlt die volle Steuer.

Die Bewertung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater — insbesondere, wenn Gesellschaftsanteile im Spiel sind oder die Auseinandersetzung in mehreren Schritten erfolgt. Diese Seite ersetzt keine steuerliche Beratung.

Wo es zeitlich klemmt: das Grundbuch

Solange im Grundbuch noch der Erblasser steht, kann keine neue Grundschuld bestellt werden — und ohne Grundschuld gibt es kein Darlehen. Die Reihenfolge ist deshalb immer dieselbe:

1. Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft, mit Erbschein oder notariellem Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei.
2. Einigung über den Übernahmewert. Hier entscheidet sich, ob es friedlich bleibt — dazu unten mehr.
3. Notarielle Auseinandersetzung, in der die Übertragung und die Ausgleichszahlung geregelt werden.
4. Grundschuldbestellung und Auszahlung. Erst jetzt fließt Geld.

Für die Finanzierung heißt das: Die Bank braucht früh Klarheit über den Zeitplan. Eine Zusage, die drei Monate auf einen Erbschein wartet, kostet Konditionen — Bereitstellung ist nicht unbegrenzt kostenfrei (Bereitstellungszinsen).

Der Wert ist der eigentliche Streitpunkt

Fast jeder Konflikt in einer Erbengemeinschaft ist ein Streit über eine Zahl. Wer auszieht, will einen hohen Wert; wer übernimmt, einen niedrigen. Beide argumentieren mit Marktberichten, die zu ihnen passen — und keiner von beiden liegt bewusst falsch.

Was hilft, ist eine nachvollziehbare Bewertung, die beide Seiten akzeptieren können, weil sie begründet ist und nicht verhandelt wurde. Genau an dieser Stelle fällt zusammen, was hier in einer Hand liegt: die Bewertung der Immobilie und die Frage, was davon finanzierbar ist. Zur Qualifikation. Dieselbe Lage entsteht bei einer Trennung — dazu gibt es eine eigene Seite.

Wenn keine Einigung zustande kommt

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung betreiben. Sie ist das gesetzlich vorgesehene Ventil — und wirtschaftlich für alle das schlechteste Ergebnis: Bei Versteigerungen werden regelmäßig Erlöse deutlich unter dem Verkehrswert erzielt, dazu kommen Verfahrenskosten und Monate an Zeit.

Deshalb lohnt sich die Einigung fast immer, selbst wenn sie unbefriedigend wirkt. Ein Nachgeben von zehn Prozent beim Übernahmewert ist billiger als ein Verfahren, in dem alle dreißig verlieren.