Money-Page · Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Neufinanzierung Ihrer Restschuld, wenn die erste Zinsbindung endet. Sie haben drei Wege — Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen oder ein vorab abgeschlossenes Forward-Darlehen. Der Unterschied zwischen dem besten und dem bequemsten Weg liegt regelmäßig im fünfstelligen Bereich.
Wenn Sie zum ersten Mal vor dem Thema stehen: Diese sechs Schritte enthalten alles, was Sie brauchen, um das Angebot Ihrer Bank einordnen zu können.
Erklärt in 6 Schritten · etwa 4 Minuten
Sechs Schritte, vom Brief der Bank bis zur Entscheidung
Die Zinsbindung ist eine Vereinbarung über den Preis, nicht über die Laufzeit. Läuft sie aus, bleibt die Restschuld bestehen und braucht eine neue Vereinbarung. Wer nichts tut, landet im variablen Zins der bisherigen Bank, und der ist fast immer teurer als jedes Angebot, das man in Ruhe eingeholt hätte.
Nach zehn Jahren mit zwei Prozent Anfangstilgung sind rund ein Viertel bis ein Drittel getilgt. Was übrig bleibt, wird neu finanziert — und nur dieser Betrag entscheidet, wie stark ein höherer Zins auf die Rate durchschlägt. Ihre Restschuld steht auf der letzten Jahresmitteilung Ihrer Bank.
Das liegt nicht an bösem Willen. Eine Bank, die kein Vergleichsangebot auf dem Tisch sieht, hat keinen Anlass, ihr erstes zu verbessern. Die Prolongation ist für sie der bequemste Fall: ein Blatt Papier, keine neue Prüfung, keine Grundbuchänderung.
Das nennt sich Forward-Darlehen. Sie zahlen dafür einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit und tauschen damit Geld gegen Sicherheit. Die Frage ist nicht, ob der Aufschlag ärgerlich ist, sondern ob Sie einen deutlich höheren Zins verkraften könnten, falls er kommt. Wer das verneint, kauft Planungssicherheit.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen dieses Recht bei jedem Immobiliardarlehen, gerechnet ab vollständiger Auszahlung. Es lässt sich nicht wegvereinbaren. Bei einer fünfzehn- oder zwanzigjährigen Bindung ist das der Ausstieg, an den kaum jemand denkt.
Der Beleihungswert liegt üblicherweise rund zehn Prozent unter dem Marktwert — er ist der Wert, den die Bank auch in einem schlechten Jahr noch für gesichert hält. Deshalb kann eine Finanzierung, die auf dem Papier bei 93 Prozent des Kaufpreises liegt, in der Bankrechnung über 100 Prozent stehen. Genau an dieser Stelle scheitern Anschlussfinanzierungen, die alle Beteiligten für sicher gehalten haben.
Zins, Restschuld und Bewertung sind gesetzt. Wann Sie sich kümmern, nicht.
Die einzige Zahl, die zählt, ist die Differenz zwischen alter und neuer Rate. Alles andere — Zinsprognosen, Bankgespräche, Vergleichsportale — ist nachgelagert.
Die Verlängerung bei derselben Bank ist der bequemste und selten der günstigste Weg. Die Bank meldet sich in der Regel drei bis sechs Monate vor Ablauf mit einem Angebot. Weil kein Wettbewerb sichtbar ist und kein Grundbuchwechsel nötig wäre, liegen Prolongationsangebote häufig über dem Marktdurchschnitt. Der Vergleich kostet Sie nichts — und das Angebot Ihrer Hausbank ist erst dann gut, wenn es einen Marktvergleich bestanden hat.
Bei der Umschuldung lösen Sie zum Ende der Zinsbindung ab und finanzieren die Restschuld bei einer anderen Bank — die Wechselkosten sind niedriger, als die meisten annehmen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, weil die Bindung regulär endet. Es bleiben die Grundbuchgebühren für die Abtretung der Grundschuld, meist im niedrigen dreistelligen Bereich; viele Banken übernehmen sie.
Wie groß der Vorteil sein muss, damit sich der Wechsel lohnt, hängt allein am Verhältnis von Ersparnis und Wechselkosten. Ein Beispiel: 200.000 Euro Restschuld, 15 Jahre neue Bindung, 0,3 Prozentpunkte günstiger, Rate unverändert. Das sind rund 9.800 Euro weniger Zinsen und eine entsprechend niedrigere Restschuld am Ende — gegenüber Wechselkosten im niedrigen dreistelligen Bereich. Schon ein Zehntel dieses Vorteils trägt die Kosten. Eigene Berechnung, monatsgenaues Annuitätendarlehen, 3,71 gegen 3,41 Prozent bei gleichbleibender Rate.
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heute den aktuellen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren beginnt. Der Vertrag wird sofort geschlossen, die Auszahlung erfolgt zum Ablauf der bestehenden Bindung. Für diese Wartezeit berechnet die Bank einen Aufschlag, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit.
Ein Forward-Darlehen ist eine feste Verpflichtung: Sinken die Zinsen bis zum Abruf, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz. Es ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen — und wie jede Versicherung kostet sie eine Prämie. Was dabei die Abnahmepflicht bedeutet und ab wann sich der Aufschlag nicht mehr rechnet, steht ausführlich auf der Seite zum Forward-Darlehen.
Dann fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an — außer, das Darlehen wurde vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt. Der typische Anlass ist der Verkauf der Immobilie während der laufenden Zinsbindung. Wie hoch der Betrag ausfällt, hängt vor allem von der Restlaufzeit und dem Abstand zwischen Ihrem Sollzins und der heutigen Wiederanlagerendite ab. Mit dem Vorfälligkeitsrechner schätzen Sie die Größenordnung — begrenzt auf den frühestmöglichen Kündigungstermin nach §489 BGB, den Bankabrechnungen häufig übergehen.
| Zinsbindung | Sollzins p. a. | Effektivzins | Trend |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,97 % | 4,09 % | seitwärts |
| 10 Jahre | 4,00 % | 4,10 % | seitwärts |
| 15 Jahre | 4,17 % | 4,27 % | seitwärts |
| 20 Jahre | 4,27 % | 4,37 % | seitwärts |
| 30 Jahre | 4,43 % | 4,54 % | seitwärts |
Repräsentatives Beispiel für die 10-jährige
Zinsbindung (§ 17 Abs. 4 PAngV): Anbieter HypoFlexx, eine Marke der Wohntraum Immobilien GmbH, Bahnhofstraße 35A, 06184 Kabelsketal OT Zwintschöna.
Nettodarlehensbetrag 300.000 €, gebundener Sollzins
3,71 % p. a. für die gesamte Laufzeit der Zinsbindung,
effektiver Jahreszins 3,78 %, Anfangstilgung 2,00 %,
Zinsbindung 10 Jahre, 120 Raten à 1.427,50 €,
Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung 227.490 €,
zu zahlender Gesamtbetrag im Bindungszeitraum 398.790 €.
Das Darlehen wird durch ein Grundpfandrecht am finanzierten Objekt gesichert.
Repräsentatives Beispiel nach § 17 Abs. 4 PAngV: Zwei Drittel der auf diese Werbung hin zustande kommenden Verträge erhalten diesen oder einen niedrigeren effektiven Jahreszins. Beleihung bis 80 Prozent des Beleihungswerts, einwandfreie Bonität, Objekt in Sachsen-Anhalt.
Die übrigen Zeilen der Tabelle nennen die Top-Konditionen weiterer Zinsbindungen; für sie
gelten dieselben Voraussetzungen, das Beispiel bildet die 10-jährige Bindung ab.
Quelle der Konditionen: Dr. Klein Zinsentwicklung — Topzins-Tabelle je Sollzinsbindung auf drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html, Stand 14.09.2026.
Unverbindliche Marktindikation, kein bindendes Darlehensangebot und keine auf Ihre persönliche
Lage bezogene Empfehlung.
Stand des Beispiels: 17.08.2026. Wird quartalsweise neu belegt.
| Prolongation | Umschuldung | Forward | |
|---|---|---|---|
| Aufwand für Sie | eine Unterschrift | Unterlagen wie bei einer Neufinanzierung | wie Umschuldung, nur früher |
| Kondition | selten die beste | marktbeste erreichbar | marktbeste plus Aufschlag |
| Grundschuld | bleibt unberührt | wird abgetreten | wird abgetreten |
| Zeitpunkt | 3–6 Monate vorher | 3–6 Monate vorher | bis 60 Monate vorher |
| Neue Bonitätsprüfung | in der Regel nein | ja | ja |
| Sinnvoll, wenn | der Abstand zum Markt klein ist | der Abstand mehr als 0,2 Punkte beträgt | Sie einen höheren Zins nicht verkraften könnten |
Die Grundschuld ist der Punkt, der am häufigsten überschätzt wird: Bei einer Umschuldung wird sie an die neue Bank abgetreten, nicht gelöscht und neu bestellt. Das kostet einen Bruchteil und ist der Grund, warum ein Bankwechsel seltener am Aufwand scheitert als angenommen.
Reihenhaus im Saalekreis, 2017 finanziert, Zinsbindung endet 2027. Restschuld 182.000 Euro, bisheriger Sollzins 1,67 Prozent, zwei Prozent Tilgung. Die Rate lag bei 556,62 Euro. Zu heutigen 3,71 Prozent wären es 866,02 Euro — 309,40 Euro mehr im Monat. In den zehn Jahren der neuen Bindung fallen 59.933 Euro Zinsen an, am Ende stehen noch 138.011 Euro offen.
Bei 0,3 Punkten Unterschied zwischen Prolongationsangebot und Umschuldung geht es hier um rund 4.800 Euro über die Bindung. Das ist der Betrag, für den sich das Zusammensuchen der Unterlagen lohnt.
Doppelhaushälfte in Halle, 2020 finanziert, Zinsbindung endet 2030. Restschuld 258.000 Euro, bisheriger Sollzins 1,09 Prozent. Die Rate lag bei 664,35 Euro, zu heutigen Konditionen wären es 1.227,65 Euro — 563,30 Euro mehr, fast eine Verdoppelung. Der Jahrgang 2020 trägt die größte Fallhöhe aller Jahrgänge.
Bis zum Ablauf sind es noch gut 41 Monate. Ein Forward-Darlehen kostet bei einem Aufschlag von 0,02 Punkten je Monat Vorlaufzeit rund 0,82 Punkte, macht 4,53 Prozent statt 3,71. Die Frage ist nicht, ob dieser Aufschlag ärgerlich ist — sondern ob Sie 2030 auch fünf oder sechs Prozent tragen könnten. Wer das verneint, kauft mit dem Aufschlag Planungssicherheit.
Beide Fälle sind Rechenbeispiele mit den heutigen Konditionen, keine Kundenfälle. Die Restschulden entsprechen typischen Finanzierungen dieser Jahrgänge in der Region. Nachrechnen können Sie das jederzeit im Anschlussrechner.
Sobald Sie wissen, wann Ihre Bindung endet. Ein Vergleich drei bis sechs Monate vorher ist der Regelfall; liegt der Ablauf weiter weg und Sie fürchten steigende Zinsen, wird ab 60 Monaten vorher ein Forward-Darlehen möglich. Zu früh gibt es nicht — nur zu spät, und das ist der Tag, an dem das Angebot der Hausbank die einzige Option ist.
Nein. Der Wechsel ist der Normalfall und kein Bruch: Die Grundschuld wird abgetreten, nicht neu bestellt. Ihre alte Bank erfährt davon erst, wenn Sie kündigen.
Von uns nichts — Vergütet wird die Vermittlung durch die finanzierende Bank; ein Entgelt von Ihnen erheben wir nicht. Die Berechnungsmethode steht in der Erstinformation. Bei der Abtretung der Grundschuld entstehen geringe Notar- und Grundbuchkosten, die die neue Bank häufig übernimmt.
Die letzte Jahresmitteilung Ihrer Bank mit der Restschuld, Einkommensnachweise der letzten drei Monate — bei Selbstständigen zwei Jahresabschlüsse —, den Grundbuchauszug und die Objektunterlagen. Wer damit vor dem Gespräch anfängt, ist deutlich schneller.
Die Ablehnung einer Bank bindet keine andere. Es gibt vier typische Gründe, drei davon sind Bewertungsfragen und lassen sich angehen — nachzulesen unter Bank verlängert nicht.
Über eine niedrigere Tilgung ja — Sie kaufen damit aber keine Ersparnis, sondern Laufzeit und eine höhere Restschuld am Ende. Prüfen Sie im Rechner immer beide Zeilen: die Rate und die Restschuld nach der Bindung.
Ja, denn jeder Euro Restschuld weniger geht in die neue Finanzierung mit dem neuen, höheren Zins. Ein Sondertilgungsrecht kostet in der Regel nichts und sollte deshalb in jedem Vertrag stehen — auch wenn Sie es nie nutzen.
Beides in einem Vorgang beantragen. Ein Darlehen über die Gesamtsumme ist regelmäßig günstiger als zwei getrennte, und eine energetische Sanierung kann den Beleihungswert heben — das verbessert die Kondition der gesamten Finanzierung.
Immobilienfachwirt (IHK), Immobiliensachverständiger und Mediator, Geschäftsführer der
Wohntraum Immobilien GmbH. Vermittelt Immobiliardarlehen in Halle (Saale), Leipzig und im
Saalekreis und bewertet die Objekte, um die es dabei geht — was in der Finanzierung selten
zusammenfällt.
Wohntraum Immobilien GmbH: Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch das Ordnungsamt der Gemeinde Kabelsketal, Aufsicht IHK Halle-Dessau · Vermittlerregister D-W-157-RJGW-76, abrufbar unter vermittlerregister.info
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