Anschlussfinanzierung · Noch früh — und genau deshalb wichtig
Wer 2021 zu rund 1,09 % abgeschlossen hat, zahlt beim Anschluss zu 3,76 % auf 200.000 Euro Restschuld etwa 445 € mehr im Monat. Bis zum Ablauf sind es noch rund 58 Monate; ein Forward-Darlehen ist damit möglich und kostet bei dieser Vorlaufzeit etwa 0,58 bis 1,74 Prozentpunkte Aufschlag.
Mehrbelastung: 200.000 € × (3,76 % − 1,09 %) ÷ 12, bei unveränderter Anfangstilgung. Restlaufzeit auf das Jahresmittel 2031 gerechnet — maßgeblich ist das Datum in Ihrem Vertrag. Quelle der Jahrgangswerte: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.O.R.A.2250.EUR.N (Effektivzinssätze Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre (SUD118)) — Jahresdurchschnitt aus den zwölf Monatswerten; Vergleichswert ist der Monatswert derselben Reihe für Juni 2026.
2021 lag der durchschnittliche Effektivzins bei rund 1,09 Prozent — auf dem Tiefpunkt, gleichauf mit 2020. Der Ablauf ist noch fünf Jahre entfernt, also am äußersten Rand dessen, was ein Forward-Darlehen abdeckt. Das klingt nach „später", ist aber der Jahrgang mit dem größten Sprung — und mit dem größten Handlungsspielraum, weil noch alles offen ist.
| Abschluss | Effektivzins damals | Ablauf | Differenz zu heute |
|---|---|---|---|
| 2016 | 1,60 % | 2026 | + 2,16 %-Punkte |
| 2017 | 1,67 % | 2027 | + 2,09 %-Punkte |
| 2018 | 1,72 % | 2028 | + 2,04 %-Punkte |
| 2019 | 1,37 % | 2029 | + 2,39 %-Punkte |
| 2020 | 1,09 % | 2030 | + 2,67 %-Punkte |
| 2021 | 1,09 % | 2031 | + 2,67 %-Punkte |
Vergleichswert 3,76 % (Juni 2026). Quelle der Jahrgangswerte: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.O.R.A.2250.EUR.N (Effektivzinssätze Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre (SUD118)) — Jahresdurchschnitt aus den zwölf Monatswerten; Vergleichswert ist der Monatswert derselben Reihe für Juni 2026.
Die Mehrbelastung ergibt sich aus Restschuld mal Zinsdifferenz, geteilt durch zwölf — solange die Anfangstilgung gleich bleibt. Wer die Tilgung senkt, drückt die Rate, verlängert die Laufzeit und zahlt insgesamt mehr Zinsen.
| Restschuld | von 0,9 % | von 1,3 % | von 1,6 % | von 1,8 % |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | + 388 € | + 338 € | + 300 € | + 275 € |
| 200.000 € | + 517 € | + 450 € | + 400 € | + 367 € |
| 250.000 € | + 646 € | + 563 € | + 500 € | + 458 € |
| 300.000 € | + 775 € | + 675 € | + 600 € | + 550 € |
Rechenweg: Restschuld × Zinsdifferenz ÷ 12. Neuzins 4,00 % = Top-Kondition für 10 Jahre Sollzinsbindung, Stand 12.09.2026, Quelle Dr. Klein Zinsentwicklung — Topzins-Tabelle je Sollzinsbindung auf drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html. Die Spalten sind mögliche Altzinsen, keine Jahrgangswerte — was in einem bestimmten Jahr tatsächlich abgeschlossen wurde, steht in der Jahrgangstabelle. Die Rate ändert sich zusätzlich, wenn die Anfangstilgung angepasst wird.
Bei fünf Jahren Vorlauf kostet ein Forward-Darlehen so viel Aufschlag, dass es den Zinsvorteil meist auffrisst. Sinnvoller ist jetzt die Bestandsaufnahme: Wie hoch ist die Restschuld bei Ablauf, wie viel Sondertilgung erlaubt der Vertrag, und was davon nutzen Sie tatsächlich? Jeder Euro Sondertilgung wirkt hier zehnmal stärker als jede Zinsverhandlung im Jahr 2030.
Eine Ablehnung hat fast immer einen von vier Gründen, und drei davon sind Bewertungsfragen: die Kapitaldienstfähigkeit im Alter, der Objektzustand samt energetischem Standard, ein nach einer Wertkorrektur gestiegener Beleihungsauslauf — und die Zahlungshistorie. Für die ersten drei gibt es Wege, die vor einem Verkauf liegen. Was Sie dann tun können, steht hier.
Bei rund 58 Monaten Vorlauf liegt der Aufschlag bei etwa 0,58 bis 1,74 Prozentpunkten. Er lohnt sich, wenn ein deutlich höherer Anschlusszins Ihren Haushalt überfordern würde — dann kaufen Sie Sicherheit. Wer Spielraum hat, kann abwarten und trägt dafür das Zinsrisiko. Eine Zinsprognose ersetzt diese Abwägung nicht.
Das steht im Tilgungsplan Ihres Vertrags. Ohne ihn lässt sie sich aus Darlehenssumme, Sollzins und Anfangstilgung rechnen — der Anschlussrechner macht das und zeigt zugleich, was die neue Rate ergibt.
Innerhalb der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Ausnahme gibt es: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen — auch bei längerer Bindung, ohne Entschädigung (§ 489 BGB).
Immobilienfachwirt (IHK), Immobiliensachverständiger und Mediator, Geschäftsführer der
Wohntraum Immobilien GmbH. Vermittelt Immobiliardarlehen in Halle (Saale), Leipzig und im
Saalekreis und bewertet die Objekte, um die es dabei geht — was in der Finanzierung selten
zusammenfällt.
Wohntraum Immobilien GmbH: Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch das Ordnungsamt der Gemeinde Kabelsketal, Aufsicht IHK Halle-Dessau · Vermittlerregister D-W-157-RJGW-76, abrufbar unter vermittlerregister.info
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